Quanto costa ristrutturare una cascina? Un esempio reale con stima al mq.

Quando si parla di ristrutturazione di una cascina, la domanda più frequente è: “Quanto mi costa?”. La verità è che non esiste una risposta univoca: ogni progetto ha le sue peculiarità, i suoi vincoli e le sue opportunità.

Per aiutarti a orientarti, oggi ti presentiamo un esempio reale di valutazione economica che abbiamo sviluppato per una cliente: una cascina di circa 270 mq, suddivisa in tre appartamenti.

1. La richiesta della cliente

Sempre più persone sognano di riportare a nuova vita una cascina: spazi ampi, carattere storico e la possibilità di creare più unità abitative. Ma prima di avventurarsi in questo percorso la domanda è inevitabile: “Quanto può costare davvero una ristrutturazione totale?”

In questo articolo condividiamo una stima preliminare completa realizzata per aiutare una cliente (fabbricato di 270 m², tre appartamenti uguali da 90 m² ciascuno).Non si tratta di un preventivo esecutivo, ma di un’analisi descrittiva a capitoli, utile per comprendere gli ordini di grandezza e i driver di costo di un intervento così impegnativo.

2. La valutazione economica

a) Assunzioni di base

• Struttura: conservazione muri perimetrali esistenti, con consolidamenti locali e cerchiature dove necessari; solette da verificare e rinforzare (FRP, betoncino armato, travi aggiuntive ecc.).

• Miglioramento sismico: livello locale/miglioramento (non adeguamento totale), da definire a progetto.

• Copertura: rifacimento completo (struttura secondaria, isolamento, manto, lattonerie).

• Efficienza energetica: isolamento involucro (cappotto esterno dove possibile o interno/contropareti), impianto radiante + pompa di calore, VMC puntuale/canalizzata.

  
  

• Finiture: fascia medio-buona (gres porcellanato, porte in legno listellare, serramenti PVC doppio vetro con cassonetto e motorizzazioni tapparelle).

• Accessi: cantiere ordinario con ponteggi, accesso mezzi compatibile (da verificare in sopralluogo).

• Prezzi al netto di IVA, oneri comunali e pratiche (indicati a parte). Spese tecniche stimate in %.

b) Quadro costi per capitolo (valori indicativi a €/m² SUL)

Demolizioni, rimozioni e smaltimenti: 70–110 €/m²

Demolizioni tramezzi, rimozione sottofondi, impianti esistenti, smaltimenti in discarica autorizzata.

Scavi, vespaio aerato, sottofondazioni puntuali: 180–220 €/m² (≈16.200 – 19.800 € su 90 m²)

Preparazione piani di posa, formazione vespaio aerato/igloo(quota base).

Consolidamenti strutturali locali e rinforzo solette: 220–420 €/m² (molto variabile in base alle valutazioni tecniche)

Cerchiature aperture, ristillature armate, betoncini armati, FRP/FRCM, staffaggi; estremamente variabile su esito indagini.

Tamponamenti, tramezzi, contropareti e cappotto interno/esterno (quota forfettaria su SUL): 120–160 €/m²

Nuove partizioni, contropareti per impianti/isolamento acustico, quota cappotto (media su SUL, al netto delle superfici facciata).

Intonaci e rasature: 45–80 €/m²

Sottofondi e massetti: 30–55 €/m²

Pavimenti e rivestimenti (gres + posa): 90–120 €/m²

Materiale fascia media (25–45 €/m²) + posa e collanti, rivestimenti bagni/cucina inclusi come quota media.

Serramenti esterni in PVC con cassonetto e tapparelle motorizzate: 120–180 €/m²

Quota media su SUL (il costo reale dipende dal n° e dimensione dei vani finestra).

Porte interne in legno listellare: 25–40 €/m²

Quota media su SUL (6–8 porte/appartamento indicativamente).

Impianto elettrico civile completo (livello medio): 80–120 €/m²

Impianto idrico-sanitario (dotazioni standard 2 bagni + cucina/app): 60–110 €/m²

Impianto termico: radiatori + caldaia a condensazione + regolazioni: 90–140 €/m²

Tinteggiature interne (traspirante bianco): 18–30 €/m²

Copertura – rifacimento completo (quota su SUL): 120–180 €/m²

Isolamento della soletta, manto (tegole/coppi), lattonerie, eventuale revisione orditure secondarie.

Opere esterne e sistemazioni (quota): ESCLUSE

Ripristini cortili, marciapiedi, convogliamento acque, piccole sistemazioni.

Ponteggi, sicurezza, logistica, noli: 65–115 €/m²

Ponteggi perimetrali, PIMUS, oneri sicurezza, movimentazione, wc, recinzioni, ecc.

Imprevisti/riserva lavori (consigliata): 8–12% del totale lavori.

Spese tecniche (progettazione architettonica/esecutiva, strutture, termotecnica, DL, CSP/CSE): 8–12% del totale lavori.

Oneri e diritti comunali/urbanistici: 2–5% del totale lavori (forte variabilità comunale).

c) Scenari di stima complessiva

Scenario A – Essenziale (finiture medie, impianti efficienti ma senza extra, consolidamenti contenuti)

• Totale lavori diretti: 1.200 – 1.500 €/m²

• + Spese tecniche (10% ipotetico): +120 – 150 €/m²

• + Imprevisti (10%): +120 – 150 €/m²

  
  

  = Quadro economico lavori + tecnici + riserva: 1.500 – 1.800 €/m²

Valore su 270 m²: 324.000 – 405.000 € (IVA, oneri, arredi esclusi)

Scenario B – Completo/Prestazionale (consolidamenti più estesi, cappotti completi, radiante + PDC di fascia alta, VMC canalizzata, serramenti top)

• Totale lavori diretti: 1.600 – 2.500 €/m²

• + Spese tecniche (10% ipotetico): +160 – 250 €/m²

• + Imprevisti (10%): +160 – 250 €/m²

  
  

  = Quadro economico lavori + tecnici + riserva: 1.920 – 3.000 €/m²

Valore su 270 m²: 518.400 – 810.000 € (IVA, oneri, arredi esclusi)

Noi di Valbasca impianti e costruzioni abbiamo realizzato lavori di questo tipo in tante occasioni, e chiaramente ogni volta si distingue per peculiarità e contesti differenti.

Le foto di seguito si riferiscono ad un lavoro realizzato per un cliente nella zona di Cantù, dove la presenza di questo tipo di edifici è largamente diffusa.

Conclusione

Come hai visto, la ristrutturazione di una cascina richiede un investimento importante, che può variare molto in base allo stato dell’immobile, alle scelte progettuali e agli obiettivi prestazionali.

Questa stima non sostituisce un computo metrico, ma rappresenta una bussola realistica: aiuta a capire se l’investimento è sostenibile, quali scenari considerare e quali passaggi affrontare prima di iniziare.

👉 Se stai pensando di ristrutturare una cascina o un immobile di grandi dimensioni, contattaci: con Valbasca Impianti e Costruzioni avrai un interlocutore unico, un servizio chiavi in mano e la sicurezza di un partner affidabile che ti segue dalla progettazione al cantiere.